올해 1분기 진행된 광주 아파트들의 일반분양 청약경쟁률이 평균 1.5 : 1의 저조한 성적을 기록했다. 지역의 미분양 증가가 예상되는 가운데 시장 회복 시기에 대한 관심이 커지고 있다.

광주·전남 최대 부동산플랫폼 사랑방 부동산(home.sarangbang.com)이 한국부동산원 청약홈 데이터를 분석한 결과, 올해 3월까지 분양한 광주 아파트들의 평균 청약경쟁률은 1.5 : 1에 불과한 것으로 나타났다. 총 7개 단지의 41개 타입 중 절반이 넘는 22개 타입의 청약 접수건수가 공급세대 수를 채우지 못했다.

▲  첨부 최근 5년 일반분양 청약경쟁률 그래프

월별로 진행된 단지들과 평균 청약경쟁률을 살펴보면 ▲ 1월 어등산 진아리채 리버필드(평균 청약경쟁률 0.47 : 1), ▲ 2월 힐스테이트 중외공원 2블록(1.40 :1)과 3블록(1.29 : 1), 위파크 일곡공원(2.96 : 1), 상무 양우내안애 퍼스트힐(0.41 : 1), 송암공원 중흥S클래스 SK VIEW(0.90 : 1) ▲ 3월 봉산공원 첨단 제일풍경채(1.52 : 1) 등 전반적으로 낮은 경쟁률을 보였다.

특히 시민들의 관심이 높았던 민간공원 아파트 4곳도 부진을 면치 못했다. 힐스테이트 중외공원(2․3블록), 위파크 일곡공원, 송암공원 중흥S클래스 SK VIEW, 봉산공원 첨단 제일풍경채는 84㎡ 국민평형과 102~157㎡ 대형평형을 분양했다. 이중 84㎡의 일부 대표 타입만 공급세대 수 이상의 청약통장을 모았고, 나머지 대형평형의 대부분은 공급세대 수에 비해 접수건수가 크게 못 미치는 곳이 많았다.

1분기 청약시장 부진은 이미 예견된 결과라는 평가다. 최근 5년 간 광주의 평균 청약경쟁률을 살펴보면, ‘20년 30.3 : 1, ’21년 18.0 : 1, ‘22년 4.5 : 1, ’23년 6.2 : 1로 감소 추세를 보여 왔다. ‘21~’22년은 조정대상지역 지정과 분양권 전매제한 영향을 받았고, ’23년은 민간공원과 정비사업지, 호남대 쌍촌캠 부지 아파트 등이 분양을 시작하며 상반기까진 회복 양상을 보였으나 하반기 들어 회복세가 꺾였다. 작년 하반기부터의 침체가 올해에도 이어지는 모습이다.

이처럼 청약시장이 침체에 빠진 원인으로는 높은 분양가와 공급 이슈가 주요 원인으로 꼽힌다.

분양가의 경우 주택도시보증공사가 발표하는 광주의 1월 평균 아파트 분양가격이 평당 1,857만원을 기록했다. 구축 평균 매매가격(한국부동산원 통계 기준)인 평당 1,110만원보다 약 1.7배 비싸다. 2년 전인 2022년 1월엔 1.2배였던 것과 비교했을 때 상당히 가파르게 분양가가 오른 셈이다.

이에 지역 분양관계자들은 “분양가 상승에 고금리가 더해져 청약 수요자들이 거주 중인 주택을 매도하더라도 추가로 마련해야 하는 자금 부담이 커졌다.”며 “이에 시민들의 옥석가리기가 더욱 깐깐해진 것으로 보인다.”고 말했다.

공급 시기 겹침과 PF발 건설사 위기 등 공급 이슈도 주요 원인 중 하나다. 올해 3월 중 한국부동산원 청약홈 개편 작업으로 분양 업무 중단이 예정되어, 1월~3월 첫 주 사이에 작년 총 분양세대수 9,353세대의 절반 이상인 5,091세대 물량이 1분기에 몰렸다.

분양시기가 겹치면 준공 후 입주시기도 비슷해질 수 있다. 민간공원 1만 2천여 세대, 재개발․재건축 1만여 세대, 공공택지 4천여 세대 등 ‘26년~’27년 사이엔 광주의 연평균 입주물량(1만여 세대 / 최근 5년 기준)을 상회하는 공급이 일시에 몰릴 것으로 예상된다. 소비자로선 분양권 프리미엄 형성이나 입주 후 시세 상승에 부정적인 전망을 가지기 쉬운 구조다. 또 최근 불거진 건설사들의 유동성 위기에 사업이 정상 진행될지 확신할 수 없는 불안감도 악영향을 주는 것으로 보인다.

사랑방부동산 최현웅 과장은 “고금리 등 시장 억제 요소는 그대론데, 올해 남은 예상 분양 물량이 민간공원 4천2백여 세대, 정비사업지 5천여 세대 등 상당히 많다. 현재 우리 지역 미분양 세대수는 관리가 되고 있는 편이지만 점진적으로 증가 추세다. 침체가 길어질수록 미분양 리스크도 점점 커질 수 있다.”며 “다만 하반기 중 금리 인하가 가시화된다면, 시간은 다소 소요되겠지만 구축 아파트 거래부터 증가하며 수요가 점차 회복될 것을 기대할 수 있다. 자연스레 신축분양으로의 관심도 증가하여 미분양 물량 해소와 청약 경쟁률 상승에도 긍정적인 영향을 줄 것으로 보인다.”고 말했다.