광주 아파트 시장에 대한 시민들의 내년도 전망이 '신중한 관망론'으로 모아졌다. 시장 상황에 대한 세대별 시각차가 뚜렷했고, 선호하는 주거 형태와 가격대도 세대별로 큰 차이를 보였다.

광주·전남 No.1 부동산 플랫폼 사랑방 부동산(home.sarangbang.com)이 지난 11월 14일부터 12월 1일까지 광주 지역민 1,035명을 대상으로 ‘광주시민이 바라본 2025년 아파트 전망’ 설문조사를 진행했다.

▲  2025 아파트 전망 설문 그래프

설문조사 결과에 따르면, ▲'큰 변화가 없을 것'이라는 보합 응답이 41.7%로 가장 많았다. 뒤이어 ▲'하락할 것'이라는 전망이 34.1%, ▲'상승할 것'이라는 응답은 24.2%로 나타났다.

■ 세대별로 엇갈린 시장 전망, 하락 ․ 상승 요인도 달라

이번 시장 전망의 중요 시사점은 세대 간 인식 차이가 두드러졌다는 것이다. 20대~40대는 '큰 변화 없을 것' 전망(44~46%)이 우세했다. 반면 50대 이상에서는 '하락' 전망이 41~46.9%로 높게 나타나 뚜렷한 대조를 보였다.

하락을 예상하는 이유도 서로 달랐다. 20~30대는 인구감소(26.8~50%)와 경제 불안정성(22.7~33.3%)을 가장 큰 하락 요인으로 꼽았다. 반면 40~50대는 내후년(2026년) 신규 아파트 공급 증가(28~34.8%)에도 높은 응답을 보였다. 중장년층은 단기적 측면에서 내후년 공급량 증가가 내년부터 가격 하락에 영향을 미칠 것으로 봤고, 청년층은 좀 더 장기적 시각으로 시장을 바라보고 있는 것으로 풀이된다.

한편 상승을 전망한 응답자들은 "광주 지역 개발 계획이 호재"(29.9%)라고 평가했다. 복합쇼핑몰, 지하철2호선 2단계 등 각종 개발사업 진행이 시장 분위기를 전환시키는 역할을 하고, 내년의 신규 아파트 입주량 감소도 상승 요인으로 작용(25.2%)할 것으로 내다봤다. 특히 20대, 30대에서는 복합쇼핑몰 등 지역 개발 기대감이 각각 73.3%, 33.8%로 특히 높았다.

■ 현실적 한계가 반영된 세대별 아파트 선호도

내년 시장을 관망하는 응답자들은 ‘아파트 가격이 어느 정도 하락하면 구매를 고려하시겠습니까?’는 질문에, 지금 시세보다 ▲10~15% 하락(31.2%)을 가장 많이 선택했다. ▲5~10% 하락을 예상한 응답자도 26.2%였다. 주목할 만한 점은 ▲30%대 하락을 기대하는 응답도 21.1%에 달했다는 것이다. 특히 60대 이상은 29.7%가 30%대 하락을 선택해, 다른 연령대보다 더 큰 폭의 하락을 원했다. 신축 갈아타기를 고려하지만, 향후 기대 소득이 낮은 장년층의 현실 인식이 반영된 결과로 보인다.

선호하는 아파트 연식에서도 세대별 차이가 뚜렷했다. 20대는 ▲5~10년 된 준신축 아파트(52%)를 가장 선호했다. 그 이유에 대해선 38%가 ‘합리적 가격’임을 선택하여, 신축보다 상대적으로 저렴한 준신축으로 현실적 대안을 찾고 있음을 알 수 있었다.

반면 30~40대는 ▲5년 이내 신축(45.7~54.2%)을 선호했고, 50대는 신축 선호도가 65.5%로 더욱 높았다. 신축에 대한 로망이 선호의 주된 이유인 가운데, 자녀가 있고 활발한 경제활동을 벌이는 40대는 학교, 교통 등의 입지조건(25.6%)도 신축 선호의 주된 이유로 꼽았다.

최근의 고분양가 논란과 관련해, 광주 84㎡ 아파트의 적정 신규 분양가는 3억대라는 응답이 41.4%로 가장 많았다. 4억대는 30.1%로 뒤를 이으며, 전체 응답자의 71.5%가 4억대 이하를 분양가 적정선으로 봤다. 특히 20대의 경우 86%가 4억 이하를 선호해 현실적인 구매력을 반영했다. 또, 전체 응답자 중 5억대 이상이 적정하다는 응답은 28.5%에 그쳤다. 최근 분양가와 시민들의 실제 포용 가격 격차를 확인함과 함께 미분양 증가의 원인도 엿볼 수 있는 대목이다.

■ 내년 구매 계획 ‘없다’ 과반, 월세보단 전세 선호

내년도 아파트 구매 계획에 대해서는 '없다'는 응답이 53.7%로 과반을 차지했다. '있다'는 응답은 24.4%였으며, '모르겠다'는 유보적 입장도 21.8%였다.

주목할 만한 점은 구매 계획이 없는 응답자들의 주거 선호도다. 이들 중 전세 선호도가 37.7%로 월세(8.9%)보다 높게 나타나며 아직은 전세 수요가 공고함을 보여줬다. 특히 20대의 전세 선호도가 40%로 가장 높았는데, 이는 양질의 주거환경에 대한 욕구와 현실적 구매력 간의 간극을 보여준다. 40대는 39.1%가 전세를 선호해 20대 다음으로 높은 전세 선호도를 보였다.

사랑방부동산 최현웅 과장은 "이번 조사 결과를 통해 내년 시장 전망에 대한 연령별 시각차와 그에 따른 니즈가 다양함을 알 수 있었다. 시장 공급자들은 세대별 특성을 고려한 맞춤형 전략이 필요한 시점.“이라며, ”또한 시민들이 기대하는, 아파트 시세 대비 적정 하락폭 및 신축 분양가격 수준을 잘 참고한다면, 주택 거래량 회복과 미분양 해소에 도움이 될 수 있을 것으로 보인다.“고 말했다.

이번 설문에는 20세 이상 남성 53.7%(556명), 여성 46.3%(479명)이 각각 참여했다. 연령대별로는 40대가 42%(430명)로 가장 많았고, ▲ 30대 28%(291명) ▲ 50대 19%(200명) ▲ 60대 이상 6%(64명) ▲ 20대 5%(50명) 등의 순이었다. 표본오차는 95% 신뢰수준에서 ±3.04%포인트다.